如果你一直关注房地产市场的消息，可能注意到越来越多买家在竞争激烈的市场中采用全现金报价（all-cash offer）来赢得购房机会。根据全美地产经纪人协会的数据，2024 年约有 32% 的房屋交易为现金报价，创下 2014 年以来的最高纪录。随着房贷利率持续高企、买房竞争激烈，全现金报价似乎成为唯一能脱颖而出的方式。
不过，“全现金”并不总意味着买家真的手头有全部现金。真正的秘诀在于一种叫做延迟融资（delayed financing） 的策略。
为什幺要提出全现金报价？
在房市火热的时期，开放参观日排长队的景象再常见不过。要让卖家选中你的报价，你需要迅速行动并表现出诚意。全现金报价代表你具备立即成交的能力，无需等待贷款审批，这让卖家更放心，也能避免交易因贷款问题而告吹。
对于买家而言，全现金报价能省去繁琐的贷款流程，加快过户时间，减少附加条件，让交易更简洁顺畅。
什幺是延迟融资？
延迟融资指买家先用自有资金买下房屋，之后再申请传统贷款以“补回”这笔现金。这种方式类似于“先买后贷”，买家仍需满足与普通按揭贷款相同的条件。
延迟融资与立即进行“现金再融资”（cash-out refinance）相似，区别在于它让买家能先用现金抢下房产，再通过贷款补足流动资金。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
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4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
延迟融资的优缺点
优点：
在竞争市场中更具优势
资金安排更灵活
适用于自住房、度假屋及投资性物业
缺点：
并非所有人都能获批
需符合严格的贷款审核标准
前期仍需足够现金
延迟融资的替代方案
若延迟融资不适合，或无法筹齐初始现金，还可以考虑以下几种方式：
现金报价服务：
如 Homeward、Orchard 等机构可代你以现金出价，待成交后你再通过贷款回购房屋。这类服务能提升竞争力，但通常会收取服务费用。
过渡贷款（Bridge Loan）：
这是一种短期贷款，可在旧房尚未售出时先行垫资购买新房。
房屋净值信用额度（HELOC）：
可通过现有房屋的净值借款来支付新房首付款。不过，这种方式风险较高，一旦无法按时还款，可能失去两处房产。
预先核准贷款（Upfront Underwriting）：
在竞争激烈的市场中，可提前完成贷款审核，获得银行的正式贷款意向书，让卖家更信任你的出价。
结语
延迟融资是让买家在竞争激烈的房市中脱颖而出的“秘密武器”。虽然名义上是全现金报价，但你可以在购房后迅速通过贷款收回这笔资金。
如果延迟融资不适合你，也可以咨询理财顾问，了解现金报价服务、过渡贷款或其他融资途径，找到最稳妥的购房策略。
